Preciso da assinatura do meu cônjuge para vender um imóvel particular ou de herança?

O Regime de bens adotado no casamento pode influenciar diretamente na venda de um imóvel particular ou até mesmo na herança

Quando falamos em regime de bens, queremos nos referir ao um conjunto de normas que regula as relações patrimoniais na constância ou fim de um casamento e na união estável  e é por isso que ele define a relação dos cônjuges com o seu patrimônio.

Então, a escolha do regime dita a forma de administração e disposição do patrimônio, as posses comuns ao casal, e, até mesmo, a comunicação dos bens herdados pelos cônjuges.

Sem dúvida, conhecer os diferentes tipos de regimes é fundamental para quem pretende aumentar ou dispor de seu patrimônio, uma vez que esse regime escolhido trará consequências diretas  na compra e venda de um imóvel.

Atualmente, o casal pode optar pelos seguintes regimes de casamento.

(Isso poderá mudar com o projeto de reforma do Código Civil: O regime de  participação final nos aquestos hoje, praticamente não é mais utilizada no país a a maior parte dos doutrinadores se refere a esse regime como o “patinho feio dos regimes de bens”

Comunhão universal de bens;

Comunhão parcial de bens;

Separação total de bens;

Participação final nos aquestos.

Características de cada regime de bens

Regime de comunhão universal de bens – aqui todos os bens , sejam anteriores ou adquiridos durante a união, pertencerão ao casal. Ambos terão direito sobre os imóveis, independente do período de aquisição do bem.

Regime de comunhão parcial de bens – Este regime é adotado como regra geral atualmente. Nele, os bens que cada um dos cônjuges já possuía antes do matrimônio não integram o acervo partilhável do casal, pois pertencem ao patrimônio individual de cada cônjuge. Somente os imóveis adquiridos na chamada constância do casamento pertencerão ao casal

Regime de separação total de bens – Aqui todos os bens adquiridos antes e durante o casamento serão exclusivos de quem o adquiriu, e esse cônjuge adquirente poderá dispor do imóvel quando bem entender

Regime de participação final nos aquestos – aqui falamos de um regime híbrido e que não foi aceito e nem compreendido pelos nacionais. Nesse regime, os bens de cada cônjuge não se misturam porque cada um tem o seu patrimônio individual que foi construído antes de casar e durante o casamento. No entanto, se a relação terminar, por separação ou morte, as posses adquiridas durante o matrimônio passam a integrar o acervo comum do casal, ou seja, deverão ser divididos em frações iguais e nessa modalidade os cônjuges tem a faculdade de escolher de acordo com o tipo de patrimônio.

A influência do regime de bens escolhido nas transações imobiliárias

A principal consequência do regime de bens escolhido pelo casal se dá durante a venda de um imóvel, porque de acordo com o regime, haverá ou não a necessidade de autorização do cônjuge, que só poderá praticar a negociação do imóvel com a expressa autorização do outro cônjuge, de acordo com o Código Civil.

Veja-se:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III - prestar fiança ou aval;

IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Então, podemos concluir que no regime de Comunhão Parcial ou Universal de Bens, o cônjuge precisa assinar o contrato de compra e venda do imóvel, mesmo que o fique em nome somente de um deles.

Essa regra obrigatória é conhecida como “outorga uxória”  ou “outorga marital” .

Melhor explicando, a esposa ou o marido, respectivamente, precisam consentir nos negócios feitos pelo outro cônjuge.

Inexistindo esse consentimento inclusive, o contrato poderá ser considerado inválido. A lei brasileira se ancora na necessidade dar transparência às transações imobiliárias para que a divisão do patrimônio comum dos cônjuges em caso de separação seja equânime.

Na Separação total – aqui a outorga será dispensada.

Participação Final nos Aquestos – aqui a outorga será opcional , porque os bens do casal não se comunicam  nem antes, nem durante o matrimônio, mas passam a ser comuns em caso de separação ou de morte e é aí que os bens que antes eram individuais, passam a ser comuns.

Pacto antenupcial

O pacto antenupcial é um contrato elaborado antes do casamento, no qual os noivos estabelecem as regras que vigorarão durante a constância da união.

A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação do imóvel constitui uma forma de garantir segurança e certa proteção ao patrimônio familiar. Essa autorização é norma de ordem pública e sua inobservância possibilita a anulação do negócio.

Mas se o cônjuge se recusar a assinar a venda do imóvel?

Isso pode inviabilizar a venda do imóvel. A recusa pode acontecer por vários motivos, mas geralmente, será necessário uma ação judicial de suprimento de consentimento , na qual o juiz analisará os fatos e as prerrogativas dos cônjuges e assim poderá autorizar a conclusão da venda.

Autorizada judicialmente a venda, a escritura será concluída

Já a falta de autorização não suprida pelo juiz tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear a anulação em até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

Finalmente, quem tem interesse em adquirir um imóvel, deve cuidadosamente analisar a documentação do imóvel e também do vendedor. As certidões de casamento e de nascimento contem dados averbados da condição de cada pessoa e no caso dela ser solteira, é válido solicitar a ela uma declaração de próprio punho, de que vive em união estável, se for o caso, pois desta forma podemos orientar melhor sobre a transação em desate e a melhor forma de agir.